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原告张爱娇等诉严荣禄等确认合同无效纠纷
——房屋买受人放弃架空层使用权的行为效力如何认定
作者:陈妃  发布时间:2022-01-21 17:17:23 打印 字号: | |


【裁判要旨】

不动产的所有权包括占用、使用、收益和处分的权利,房屋买受人明确表示放弃案涉房产架空层的使用权,系对架空层使用权的让渡行为,不可再约束原权利人处分案涉房产架空层使用权的行为。

【基本案情】

201532日,林达与李晨冰、王淑华签订《房屋买卖协议》,约定:李晨冰、王淑华同意将座落于武夷山市兴武路13层(含一层车库)的房产出售给林达,房产用途为住宅,结构为钢混,建筑面积291.39平方,占地面积99.90平方,所售房屋附属设施为菜地;房产转让价格为1910000元。后林达以李晨冰、王淑华的名义委托中介所将一层出售给张爱娇和刘艳,二层出售给王辉,三层及顶楼出售给李英宝,每户含附属设施菜地12平方,销售金额分别为一层600000元、二层616800元、三层及顶楼736000元。2015630日,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉分别与李晨冰、王淑华签订《补充协议》,约定张爱娇、刘艳、李英宝、王辉只购买一层商品房,自愿放弃底层架空层的使用权。同日,李晨冰、王淑华出具《权利转让承诺书》一份,载明因张爱娇、刘艳、李英宝、王辉自愿放弃武夷山市兴武路11914号房屋架空层的使用权,该使用权本人承诺转由林达行使,由林达自行决定如何使用2015715日,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉取得房权证,房权证附记中记载另底层架空层共用

2015831日,林达与徐从云签订了《转让协议》,约定林达将坐落于武夷山市兴武路11914号架空层(三个店面),面积约100平方转让给徐从云,转让价格430000元。签订协议后,徐从云按约履行了支付价款义务,林达将架空层交由徐从云使用至今。徐从云与严荣禄系夫妻关系。

另查明,2017315日,因徐从云装修时挖断底层地梁,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉以徐从云挖断底层横梁结构,造成一至三层房屋结构危害为由诉至本院,要求确认架空层归张爱娇、刘艳、李英宝、王辉享有,由徐从云排除架空层的妨害,恢复原状。该案经过一审、二审、再审,南平市中级人民法院于20181227日作出(2018)闽07民再95号民事判决。

法院裁判

武夷山法院经审理认为,关于林达与徐从云、严荣禄签订的《转让协议》的效力问题。南平市中级人民法院作出的(2018)闽07民再95号民事生效判决已经认定张爱娇、刘艳、李英宝、王辉放弃架空层的使用权系基于与原产权人李晨冰、王淑华之间签订的房屋转让协议和补充协议,根据合同相对性原则,其效力及于合同双方当事人,而林达并不是该购房协议与补充协议的当事人,且该协议亦未授权李晨冰、王淑华可以转让架空层的使用权,因此,在未获得现有权利人同意或追认的情况下,林达以原产权人向其转让架空层使用权为由,而获得使用权,于法无据,故林达与徐从云签订的《转让协议》因林达未取得架空层的处分权而属于效力待定的合同,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持的规定,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉诉请确认林达与徐从云签订的《转让协议》无效,与法不符,不予支持。关于张爱娇、刘艳、李英宝、王辉是否有权主张返还架空层的使用权问题。1.从张爱娇、刘艳、李英宝、王辉签订的房屋买卖合同载明的标的物和销售价格可以确认张爱娇、刘艳、李英宝、王辉购买房屋时买卖标的物并未包含架空层,且张爱娇、刘艳、李英宝、王辉未支付相应的对价,根据权利义务相对等的原则,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉未购买架空层使用权的意思表示明确,应予以确认。2.南平市中级人民法院作出的(2018)闽07民再95号民事生效判决已经认定讼争房屋的底层架空层依法应属于全体的共有人所有,而全体共有人在向原权利人购买讼争房屋时,共同决定以协议的方式,放弃对共有部分的使用权,这是所有权人自由处分共有部分权利的意思体现,并不违反法律规定,应为有效,故张爱娇、刘艳、李英宝、王辉放弃架空层使用权的意思表示明确,应予以确认。3.根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定,业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。故张爱娇、刘艳、李英宝、王辉办理产权登记手续时所有权证载明底层架空层为业主共用,符合法律规定。综上,虽然根据法律规定,架空层登记为张爱娇、刘艳、李英宝、王辉共用,但基于张爱娇、刘艳、李英宝、王辉的房屋买卖合同中买卖标的物明确排除架空层,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉未支付架空层相应的对价,且张爱娇、刘艳、李英宝、王辉明确表示放弃架空层使用权的事实,故张爱娇、刘艳、李英宝、王辉不享有架空层的使用权,不具备主张返还架空层使用权的权利基础,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉诉请要求严荣禄、徐从云返还架空层,无事实和法律依据,且有违诚实信用原则,不予支持。据此判决: 驳回张爱娇、刘艳、李英宝、王辉的诉讼请求。

张爱娇、刘艳、李英宝、王辉不服,提起上诉,南平市中级人民法院经审理认为,第一,案涉架空层虽登记在张爱娇、刘艳、李英宝、王辉四人名下,但不动产的所有权是包括占有、使用、收益和处分的权利。根据本案业已查明的事实,本案中,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉已向李晨冰、王淑华出具了《补充协议》,明确放弃了其对案涉架空层的使用权,该放弃的意思表示真实且生效的(2018)闽07民再95号民事判决业已作出认定。换言之,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉已经让渡了对案涉架空层的使用权。第二,根据前述生效判决认定,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉对案涉架空层并不享有使用权。因此,无论张爱娇、刘艳、李英宝、王辉是向李晨冰、王淑华或是向林达承诺放弃使用,更不论林达是否有权转让案涉架空层,均不对张爱娇、刘艳、李英宝、王辉的现有权利造成影响。故张爱娇、刘艳、李英宝、王辉以其系案涉架空层的所有权人为由要求徐从云返还架空层的上诉理由,没有事实和法律依据,不予支持。据此判决:驳回上诉,维持原判。

【评析】

本案主要的法律争点在于,案涉房产架空层的权利归属问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定,物权转移时,其附属物一并转移,不能单独处分,但架空层不仅具备物权的使用功能,还有物的经济价值,在房屋买受人明确放弃架空层的使用权且未支付架空层经济利益的对价的情形下,具有空间利用价值的房屋架空层使用权仍属于出卖人。具体分析如下:

所谓架空层,是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。在气候湿润的南方城市,开发商为了避免房子潮湿以及更好地进行空气流通,通常会将新式住宅设计成底层架空的建筑结构。架空层不具有独立的区分所有权,其法律本质只是土地使用权和空间利用权。只要确定这两项权利的归属,就能够判断和解决架空层的权利归属。

关于架空层所依附和占用的土地使用权归属问题。依照房屋产权的民法理论与法律规定,只有计算建筑容积率的建筑物(建筑面积)才可以依法向国家土地使用费而取得相应土地使用权面积份额,同时,依据房屋产权登记原则,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须主体一致,即拥有土地使用权的建筑物才可以取得房屋的所有权。而架空层是不列入建筑容积率计算的,因此,架空层也就不享有分摊计算房屋区分所有权时的相应土地使用权面积份额,其初始登记时的法律权利,包括其所占用的土地使用权,完全依附于作为主物的计算建筑容积率的建筑物,不能从该建筑物中单独分离出来。房屋出让,该房屋占用的土地使用权必须随之转移,反之亦然。也就是说,作为一幢住宅建筑楼之基础的架空层内的基地使用权,与整个建筑物是密不可分的,没有宅基地的土地使用权,地上建筑物的产权就成为空中楼阁、无源之水,其权利不是完整的。从我国现行立法规定看,历来都将土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体,也正基于这样的法律原则,房管部门在颁发房屋的权利证明时,不仅要核发房产证,还要核发土地使用权证。因此,在房屋出售时,房屋所享有土地使用权面积份额实际上也随之转移给了区分所有权人。因此,建筑物架空层所占用的土地使用权应该归建筑物的全体区分所有权人所共同享有,而依附于建筑物土地之上的架空层自然也应该为建筑物全体区分所有权人所共有。故本案房管部门在房权证上记载另底层架空层共用是合法合理的。

关于架空层所占用的空间利用权问题。按照传统民法理论,在一般情况下,空间利用权与土地所有权、土地使用权是紧密相连而不可分的,是土地所有权和使用权的自然延伸。因此谁拥有土地权益,谁就应当拥有该土地之上的空间利用权。它应该随着土地所有权或使用权的出让而转移,这是基本的原则。但是,根据当代社会经济发展的要求,为了更有效合理的利用空间资源,在法律没有特别禁止性规定的情况下,也应当允许所有权人通过合约方式,将空间利用权转让使用,形成土地权益与空间权益的有限分享,并且这种分享既可以形成债权,也可以是用益物权。本案中,房屋买受张爱娇、刘艳、李英宝、王辉明确表示放弃架空层的使用权,即放弃了架空层的空间利用权,且张爱娇、刘艳、李英宝、王辉也未支付与架空层的空间利用权相对应的空间利用价值。根据权利义务相对等的原则,在张爱娇、刘艳、李英宝、王辉未履行支付架空层空间利用价值对价且明确表示放弃架空层的空间利用权的情形下,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉已不具备主张返还架空层使用权的权利基础,案涉房产的架空层使用权归属于原房屋所有权人。原房屋所有权人再将架空层使用权通过有偿转让方式转让给徐从云,不属于无权处分的行为,转让合同系双方真实意思表示,合法有效,徐从云依法享有案涉房屋架空层的使用权,无需承担返还责任。

综上,不动产的所有权包括占用、使用、收益和处分的权利,张爱娇、刘艳、李英宝、王辉明确表示放弃案涉房产架空层的使用权,系对架空层使用权的让渡行为,不可再约束原权利人处分案涉房产架空层使用权的行为,徐从云通过使用权转让行为获得案涉房产架空层的使用权,应当受到法律保护。

 

编写人:武夷山法院国家公园人民法庭  陈妃

 


 
来源:武夷山法院
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